新增需求不足，三季度广州写字楼市场价量齐跌

界面新闻记者 | 张熹珑

今年第三季度，广州写字楼净吸纳量录得2.7万平方米，较上季下降29.9%；季末，全市平均租金为每平方米每月139.1元，环比下降0.7%、同比下降4.8%。

9月26日，第一太平戴维斯发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告显示上述数据。由于新增需求不足，广州写字楼市场价量齐跌。

具体来看，部分传统CBD甚至出现了负增长。例如珠江新城净吸纳量为-0.2万平方米，越秀为-0.5万平方米。增长主要来自新兴CBD，琶洲净吸纳量为2万平方米，国际金融城为1.3万平方米。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇分析指，面对需求不足、产业结构性问题、消费增长放缓等宏观挑战，季内，“成本节约”仍为企业办公选址的首要考虑因素，市场所达成的交易也多源自降本增效型搬迁整合需求，实际新增需求则相对有限。

报告显示，第三季度租赁成交交易类型中，搬迁占了大头，比重达56.9%；其次是续租（17.9%）和新设（16.3%）；扩租仅占7.3%。

“从年初到现在，整个市场的去化还是以搬迁为主。大部分企业，不管是内企还是外企，都以降本增效作为执行策略，以性价比理念来驱动计划。这也导致今年以来的新增需求有限，现有的需求基本上也来自于搬迁。”谢靖宇说。

在降本策略下，企业趋向于收缩面积。根据报告，三季度有超过六成交易的成交面积低于800平方米。对比之下，深圳主要为1500-3000平方米。

第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山向界面新闻分析指，虽然收缩是主流，但超甲级写字楼仍有客户（例如高端服务业）需要相应楼宇对整体的办公环境、形象进行匹配，“市场下行会有一定影响但不大，毕竟一个银行不可能搬去一个园区办公。”

此外，也存在企业由于固定资产折旧而搬迁的情况。“一般来说，企业每五年、八年都可能重新考量新的办公环境或调整装修风格，这就驱使一部分企业做了搬迁的选择。加上疫情之后，很多企业习惯了在家办公的模式，开始流行共享工位，也让其在搬迁时对面积和装修设计进行相关的考量。”黎青山提到。

不过也有个别行业出现例外。黎青山告诉界面新闻，例如某家游戏行业、互联网行业就进行了扩租。

根据报告，综合季内所达成的交易而言，金融、信息技术、专业服务行业的成交表现仍相对活跃，所达成的交易数量居前三，合计占比达39.1%。

受制于需求有限，广州写字楼市场租金指数呈现持续下行，前三季度的累计降幅达到了3.4%。

截至三季度末，全市写字楼平均空置率为18.1%，环、同比分别降0.4及0.5个百分点。

“18.1%意味着什么？主要原因是因为没有新供应，现有的市场存量得到承接，市场整体实现小幅去化。”谢靖宇同时提到，广州表现跟二季度对比有所收缩，而且比较深圳超过9万平方米的净吸纳量，也有显著差距，市场去化相对比较缓慢。

数据显示，第三季度，广州写字楼市场无新增供应入市，总存量仍为707.3万平方米。

针对季度内无新供应量，黎青山认为，这是因为恰好三个月内没有楼宇落成。如果把时间拉长，明年或后年，也有可能存在业主因为市场环境或自身原因放缓工程进度、延缓交付节点的情况，“所以针对未来供应量的预测，我们都会不定时地调整。”

报告指出，短期内，宏观经济挑战犹存，企业增长预期料走弱，市场办公需求增长将受显著冲击，租赁竞争或进一步加剧。在此之下，写字楼物业资产表现预计仍将承压。

第四季度，预计将有三个新项目交付入市，共带来15.3万平方米供应面积。年末，市场总存量将随之同比扩张4.0%。

谢靖宇认为，从某种程度上，供大于求也有合理性。在一线城市中，企业的选址行为、执行方案，其实都是一样的，唯独不同的是市场供应的时间表，“整个中国商业地产市场还是沿着先有供应再有需求的逻辑。因此无论是从学术还是市场角度看，这是一个正常的现象。短期的over supply（过度供给），是必然存在的。”

零售方面，在消费趋缓、市场竞争加剧的背景下，业主多愿依据潜在品牌及拟招商铺位实际情况适度调整租金预期，全市租金指数同比微降0.1%，平均租金为每平方米每月624.1元。

第三季度，广州无购物中心开业，全市总存量维持744.4万平方米。零售商整体拓店节奏仍有所放缓，餐饮业态仍占需求主导，但新店占比较上季下滑18.6个百分点。全市平均空置率为12.2%，环比下降0.5个百分点。

“很多牌子考虑得更多的是退租，而不是扩租。但是本季度里有些快时尚、零售品牌反其道而行，愿意拓店，会将原来一两千平米的面积缩减到大几百，把店面从核心区域会拓展到住宅类、社区型商业。”谢靖宇提及，资产表现的极化现象，即强者恒强、弱者有待提高的情况，预计会在未来三至五年更加剧烈。